Taxe de 3% sur les immeubles : L’imprimé 2743-SD est en ligne, le 15 mai prochain ne grillez pas votre joker !!

Published 05/8/2021

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 990 D du CGI, les personnes morales françaises ou étrangères à prépondérance immobilière sont, en principe, passibles d’une taxe annuelle de 3 % sur les immeubles qu’elles possèdent en France.

La chambre commerciale de la cour de cassation (Cass. com. 27 janvier 2021, n°18-21315) a récemment précisé «qu’en instituant la taxe prévue à l'article 990 D, alinéa 1, du code général des impôts alors applicable, le législateur, qui a entendu dissuader les contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune d'échapper à une telle imposition en créant, dans les Etats n'ayant pas conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale, des sociétés qui deviennent propriétaires d'immeubles situés en France, poursuit un but légitime ».

Cette taxe n’est donc pas applicable aux personnes morales dont le siège en France, dans un État de l'Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité comportant une clause d'égalité de traitement et qui remplissent l’une des conditions suivantes :

  • Les entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou droits ;
  • Les entités gérant des régimes de retraite (et leurs groupements) et les groupements reconnus d'utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, dont l'activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers ;
  • Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (et les fonds de placement immobilier non constitués sous la forme d'organismes professionnels de placement collectif immobilier et les organismes étrangers équivalents ;
  • Les personnes morales qui prennent, dans les deux mois suivant la date d'acquisition de l'immeuble ou de la participation, l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, certaines informations concernant le ou les immeubles et les actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des actions, parts ou autres droits.
  • Les sociétés qui souscrivent chaque année une déclaration n° 2072 (sociétés immobilières de location), ou une déclaration n° 2038 (sociétés de « multipropriété ») ;
  • Et (enfin) celles qui souscrivent chaque année une déclaration n° 2746-SD. Cette obligation de déclaration est donc susceptible de concerner celles des SCI qui ont opté pour l’impôt sur les sociétés et qui ne souscrivent donc pas de déclaration 2072.

Pour bénéficier de ce dernier cas d’exonération l’imprimé 2746-SD doit parvenir chaque année à l'administration au plus tard le 15 mai.

L’administration fiscale  (BOFiP-PAT-TPC-30-§ 20-04/10/2017) prévoit toutefois que « les contribuables qui peuvent bénéficier d'une exonération de taxe en application des d et e du 3° de l'article 990 E du CGI mais qui n'ont pas, suivant les cas, souscrit les déclarations n° 2746-SD (CERFA n° 11109), disponibles sur le site www.impots.gouv.fr, ou pris l'engagement prévu au d, doivent être mis en demeure par l'administration de régulariser leur situation dans les trente jours.

Si les contribuables remplissent leurs obligations dans ce délai, le paiement de la taxe n'est pas exigé (sauf si l’exonération est obtenue en application du e du 3° de l'article 990 E du CGI : dans cette hypothèse, la taxe est due à hauteur des actions, parts ou autres droits détenus par des associés, actionnaires ou autres membres pour lesquels les informations nécessaires à l’obtention du bénéfice de l’exonération partielle n’ont pas été révélées, et aucune sanction n'est appliquée). Cette mesure de tolérance ne s'applique qu'à la première demande de régularisation et pour l'ensemble des années non prescrites. »

Dans le cadre des actualités fiscales animées par notre cabinet, nous avons récemment commenté une décision rendue par la Chambre Commerciale de la Cour de cassation (Cass. com. 4 novembre 2020, n°18-11771) qui a confirmé qu’en application de la doctrine administrative précitée, une société qui a déjà bénéficié d’une tolérance de l’administration fiscale pour dépôt tardif de la déclaration 2746 au titre d’années précédentes ne peut pas bénéficier d’une nouvelle possibilité de régulariser tardivement sa déclaration.

Dans une telle situation la société est donc redevable de la taxe de 3 % alors même qu’elle aurait pu prétendre au bénéfice de l’exonération si la (ou les) déclaration(s) avaient été souscrites en temps en heure.

NB : La Haute assemblée avait ainsi cassé une décision rendu par la Cour d’Appel de Paris (CA Paris 6 novembre 2017, n° 15-15981) qui avait, au contraire, décidé que la société n’était pas redevable de la taxe malgré le dépôt tardif des déclarations elle n’était donc pas tenue au paiement de la taxe de 3%, ni à celui de l'intérêt de retard (CA Paris 6 novembre 2017, n° 15-15981).

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