La CJUE a rendu le 30 septembre 2021, l’arrêt tant attendu sur les deux questions préjudicielles relatives à l’application du régime de la TVA sur la marge qui lui avaient été soumises par le Conseil d’Etat dans l’affaire Icade Promotion.

Les éléments clés à retenir de cette décision :

• Sur le régime d’acquisition du terrain

La CJUE précise le champ dans lequel l’acquisition des terrains doit se placer pour que la revente des terrains, par définition à bâtir, puisse bénéficier du régime de TVA sur la marge :

• il doit y avoir une identité juridique entre le terrain acquis et le terrain vendu, qui doivent tout deux être qualifiés de « terrain à bâtir » au sens de la législation de l’Etat membre.

En d’autres termes, la vente d’un « terrain à bâtir » acquis comme « terrain non bâti » n’entre pas dans le champ de la TVA sur la marge.     

• l’acquisition du terrain doit soit :
  • avoir été soumise à la TVA sans que l’assujetti qui le revend ait eu le droit de la déduire ;
  • ne pas avoir pas été soumise à TVA mais que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis le bien incorpore de la TVA acquitté en amont par le vendeur initial.

Par conséquent, ce régime n’est pas applicable en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir lorsque le vendeur initial est un particulier qui se borne à gérer son patrimoine privé sauf si cette personne a elle-même supporté de la TVA d’amont.

• Sur la modification des caractéristiques entre l’acquisition et la revente du terrain à bâtir

La CJUE précise que le régime de TVA sur la marge peut s’appliquer même si le terrain a fait l’objet entre son acquisition et sa revente de modification de ses caractéristiques telles que :

• la division en lots ;
• la réalisation de travaux d’aménagement permettant le raccordement aux réseaux de gaz ou d’électricité.

Si la possibilité d’appliquer le régime de la TVA sur la marge en cas de simple division parcellaire semblait acquise, il était moins évident que la Cour conclurait dans le même sens concernant les travaux de viabilisation. En effet, l’avocat général considérait dans ses conclusions que ces travaux d’aménagement entraînaient une transformation substantielle du bien, qui devait exclure sa revente du champ d’application du régime de la TVA sur la marge.

La lecture que fera in fine l’administration fiscale de cet arrêt, bien que rendu dans le cadre d’un litige portant sur l’ancien régime de TVA sur marge, est attendue avec intérêt.

Il est en effet très probable que cet arrêt conduise à une modification du champ d’application du régime de la marge.